Novosti na trgu

starejse-hise

Cene stanovanj so na podobno visokih ravneh kot leta 2008, tako da za rast ni več veliko prostora, meni direktorica podjetja Nepremičnine Plus Vesna Levstek. Toda na trgu so tudi izjeme. Hiše iz sedemdesetih let recimo izgubljajo svojo vrednost. Opaziti je namreč povsem nove trende kupcev hiš. Ti si želijo manjše, bolj obvladljive hiše, moderno zasnovane, energetsko učinkovite in prijetne za bivanje. Toda kam jih postaviti? »Zazidljivih parcel na najbolj priljubljenih lokacijah ni ravno veliko,« pri svojem delu na trgu opaža naša sogovornica Vesna Levstek. Če pa že so, je treba biti ob nakupu previden, saj zazidljive parcele še ne pomenijo, da boste na njih lahko tudi gradili! 

Kaj se trenutno dogaja na slovenskem nepremičninskem trgu?

Cene nepremičnin rastejo, saj so krediti poceni, kupci lažje financirajo nakup, večina ima službe, večje je zaupanje v prihodnost. Vesna Levstek

V zadnjih dveh letih so se ljudje tudi bolj sprostili in trošijo prihranke, ki se jih prej niso upali. Nekateri kupujejo nepremičnine zase, veliko pa je tudi nakupov z namenom naložbe. Vlagatelji vzamejo kredit, kupijo stanovanje, ga oddajajo, hkrati pa tako varčujejo tudi za svojo starost ali otroke. To pomeni bistveno večje povpraševanje, kar pa ob pomanjkanju novogradenj dviguje cene.

Vseskozi na terenu opazujete kaj se dogaja s cenami nepremičnin. Koliko so te dejansko zrasle od leta 2015?

Oglaševane cene stanovanj so se povzpele za več kot 30 odstotkov, dejanske realizirane prodaje pa za kakšnih 25 do 30 odstotkov. So pa tudi kakšni ekstremi, ki štrlijo iz povprečja. Nekatera rabljena stanovanja iz šestdesetih let denimo, se v Ljubljani oglašujejo po ceni kar 3.500 evrov za kvadratni meter ali več, čeprav so bila še pred dvema letoma oglaševana po okoli 1.800 evrov. Prodajalci preprosto navijejo ceno in čakajo, saj menijo, da se vse kar pride na trg, hitro proda. Podobno kot leta 2007 oziroma 2008. Menim pa, da ni več veliko realnega prostora za nadaljnjo rast cen. Balon se zelo uspešno napihuje, kdaj bo počil, pa je vprašanje, saj je splošna življenjska klima še vedno precej ugodna. Vsekakor pa ne pričakujem podobnega padca kot pred leti, saj je bila takrat ponudba novih stanovanj povsem drugačna kot zdaj. Na trg je prihajala poplava stanovanj, ki je zdaj ni, oziroma je šele v gradnji.



Ali cene rastejo vsem nepremičninam ali pa so tudi kakšne izjeme?

Izjema so hiše iz sedemdesetih let. Običajno gre za zgradbe tlorisa okoli sto kvadratnih metrov s pritličjem, dvema nadstropjema in še neizdelano mansardo. V osnovi so grajene za tri generacije. Te hiše so zdaj, ko so se otroci večinoma odselili, prevelike za enega ali dva človeka, ki v njih živita. Arhitekturno so zastarele, hkrati pa drage za vzdrževanje ter ogrevanje, da bi privabile nove kupce, ki bi si želeli v njih živeti. Po drugi strani pa v njih še vedno živijo lastniki, ki se od teh hiš, ki so jih gradili z lastnimi rokami, težko ločijo, sploh pa po tako nizkih cenah, kot jih je pripravljen plačati trg. Tako je s temi hišami malo prometa, cene posledično upadajo, kupci pa raje iščejo bolj sodobne, moderne načine bivanja.

Zakaj pa lastniki teh hiš ne preuredijo v večstanovanjske hiše?

To je bilo sicer moderno pred nekaj časa, toda občinski prostorski plani tega dejansko ne dovoljujejo. Iz hiše z gradbenim dovoljenjem za gradnjo enodružinskega objekta legalno in uradno ne moreš narediti večstanovanjskega, oziroma iz ene hiše žal ne moreš narediti treh stanovanj. Včasih se je to dogajalo, saj nad tem ni bilo dovolj nadzora, zdaj pa je drugače. Bi se pa te hiše s spremembo zakonodaje in prostorskih planov zagotovo lahko bolje prodajale, saj večinoma stojijo na dobrih lokacijah. Takšne kot so sedaj, pa so dejansko prevelike za eno družino. Tukaj bi bilo torej najbolj smiselno, da bi zakonodaja dovolila, da bi se takšne hiše spremenile v objekte z več posameznimi deli, da bi se to zemljiškoknjižno, katastrsko in urbanistično uredilo ter prodalo kot posamezna stanovanja.

Bodo cene teh hiš potem še naprej upadale?

Vsaka stvar se proda za določeno ceno. Je pa čas prodaje tukaj precej daljši. Saj na koncu pride nekdo, ki ima podobno zgodbo kot sedanji lastnik, ali pa hišo kupijo trije prijatelji z družinami in si jo razdelijo. Zanimivo je, da se to pa da narediti. Vsak postane recimo tretinjski lastnik hiše, znotraj pogodbe pa se potem določi, kdo ima katero etažo in preostale podrobnosti.



Kako pa je s cenami drugih hiš?

Naša nepremičninska agencija deluje predvsem v ljubljanskem okolju, kjer je bistveno večje povpraševanje po stanovanjih kot hišah. Če bi šli v neko drugo okolje, bolj na podeželje, pa je zagotovo večino prometa s hišami, saj na neki periferiji tudi ni veliko stanovanj. Je pa zanimivo, da se je večje povpraševanje po hišah začelo nekoliko kasneje kot pri stanovanjih. Leta 2016, ko so cene stanovanj začele opazno rasti, se je trg hiš šele začel prebujati, saj so bile cene hiš v primerjavi s stanovanji kar naenkrat sorazmerno precej nižje. Ljudje so se začeli spraševati zakaj bi za stanovanje plačali 200 tisočakov, če za ta denar dobijo že hišo, ki ima več prostora in predvsem nekaj zemljišča. Zdaj pa so tudi cene hiš v povprečju že občutno zrasle. Oglaševane cene hiš so se od leta 2015 povzpele za najmanj 30 odstotkov, dejanske pa za kakšnih 15 odstotkov.

Se v Sloveniji gradi  veliko hiš?

Številke zagotovo rastejo, koliko je  novogradnje hiš oziroma izdanih gradbenih dovoljenj pa imajo podrobnejše podatke na Statističnem uradu. Večina tovrstne gradnje se odvija v individualni režiji. Gradnje celega naselja hiš s strani investitorja skorajda ni več. Se sicer tudi tukaj pripravlja nekaj projektov, toda večina v kombinacijah s stanovanjskimi bloki. Zdaj je vse bolj premišljeno in preračunano glede na potencialno povpraševanje in potrebe trga. Kar se hiš tiče, trenutno najbolj primanjkuje manjših stanovanjskih hiš, velikosti okoli 150 do 200 kvadratnih metrov, z manjšim vrtičkom. Zakaj? 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani stane okoli 250 tisočakov. Ljudje so za štirisobna stanovanja pripravljeni plačati tudi do tristo tisočakov. Za ta denar bi marsikdo raje kupil manjšo, obvladljivo hišo, s sobo za vsakega družinskega člana, delavnim kabinetom, manjšo delavnico, pralnico ali sobo za fitnes, sproščanje, manjši vrt. To so želje, ponudbe pa ni ravno veliko.

Težava je najbrž tudi v tem, da najbrž ni ravno veliko novih parcel na dobrih lokacijah, kjer bi si postavili takšno hišo?

Ljubljana znotraj avtocestnega kroga denimo skorajda nima zazidljivih parcel. Možnost je nakup kakšne stare hiše, ki se poruši in zgradi nova. Klasični primer tega je recimo Rožna dolina, kjer so podirali hiše in postavljali vila bloke. Kar se zdaj tam dogaja, je sicer kar mala katastrofa. Podobno je najbrž tudi v drugih večjih mestih na najbolj priljubljenih lokacijah.

Pa je trend, oziroma si ljudje glede na zdajšnji sodobni življenjski slog sploh želijo iti v hiše?

Imeti svojo hišo je bila včasih želja skoraj vsakega Slovenca, zdaj pa je nekoliko drugače. Tudi tisti, ki imajo veliko denarja, pogosto raje v središču mesta kupijo penthouse s teraso, kot pa hišo, kjer bi morali vsak teden kositi travo ali pa letno kaj barvati. Ljudje so dolgo v službah, zato si želijo manjše, bolj obvladljive hiše, po možnosti z nekim skupnim vrtnarjem za celo naselje, skupnim ogrevanjem, da imajo s tem čim manj opravkov, radi pa posežejo tudi po novejših, velikih, svetlih stanovanjih, kjer večino del vzdrževanja in komunalne oskrbe prevzemajo zunanje službe v koordinaciji z upravnikom. Na podeželju je seveda drugače, saj je tam drugačen tudi življenjski slog. Poznamo veliko družin, ki so se naveličale hitrega tempa v mestih in so se raje odselile v mirnejše okolje na podeželje.

Kaj je danes kupcem hiš pri nakupu najbolj pomembno?

Zagotovo je na prvem mestu lokacija, potem pa obvladljivost hiše. To pomeni ustrezen tloris hiše, število sob, odprti bivalni prostor, energetska učinkovitost, nizki stroški vzdrževanja.



Kako pa je s ponudbo parcel v Sloveniji?

Parcel v večjih mestih ni ravno veliko, na podeželju pa seveda so. Pomembno pa je, da so te parcele zazidljive in da na njih potem lahko tudi gradimo. Na vseh parcelah, ki jih prodajalci sicer oglašujejo kot zazidljive, namreč ni mogoče graditi, česar pa se mnogi žal ne zavedajo. Zazidljivost oziroma pogoji za zidanje so namreč razvidni šele iz prostorskega načrta občine.  Včasih tega ne vedo niti sami prodajalci parcel. Svojo parcelo želijo prodati za 300 evrov na kvadratni meter, a je realna vrednost morda le 30 evrov, saj za to zemljišče oziroma območje še ni bil sprejet občinski podrobni prostorski načrt (OPPN).

In kje se da preveriti ali na »zazidljivem« zemljišču, dejansko lahko tudi gradimo?

Pogoji zazidljivosti stavbnega zemljišča so razvidni iz lokacijske informacije. V njej je zapisano, kakšni gradnji je zemljišče namenjeno. Stavbno zemljišče pomeni, da je namenjeno gradnji, seveda pa je treba preveriti tudi kakšni vrsti gradnje. Če je možna stanovanjska gradnje, je potrebno preveriti ali gre za eno, dvo ali večstanovanjsko gradnjo in še druge morebitne omejitvene pogoje.

Kaj pa, če se povprečni človek pri tem ne znajde najbolje?

V vsakem primeru je te pravne stvari bolje preveriti pri tistih, ki se s tem ukvarjajo vsak dan. Lokacijsko informacijo vam bodo najbolj razložili arhitekti ali projektanti, za kar boste sicer morali plačati nekaj stotakov, a pridobili boste zanesljivo in odgovorno informacijo. Obstaja pa tudi krajša pot z obiskom občinskega urbanista, ki je odgovoren za to, in od katerega lahko pridobiš vse te potrebne informacije. To je najbolj osnovna pot, ki bi jo moral narediti vsak kupec zemljišča pred nakupom parcele.

So pri nakupu parcele še kakšne druge pasti?

Preveriti je treba tudi to ali ima zemljišče urejen dostop in ali je komunalno opremljeno. Pogoj za kasnejšo pridobitev gradbenega dovoljenja je namreč zemljiškoknjižni urejen dostop do parcele. Če tega ni, potem ne pomaga niti »štiripasovnica do hiše«, saj je ne moreš uporabljati. Poleg tega moraš imeti urejene komunalne priključke na svojem zemljišču ali pa imeti zanje urejene služnostne pravice. Čeprav prodajalec ob prodaji to zagotavlja, še ni rečeno, da bo tako tudi v praksi. Pomembno je namreč, da so komunalni priključki na parceli in ne ob njej, saj so lahko težave, če so ti priključki na zasebni lastnini, kjer si potem odvisen od dobre volje soseda. Vnaprej je namreč treba vedeti, kako boš napeljal vodo, elektriko in ali bodo drugi lastniki to dovolili.

Kaj vse pa je treba potem še urediti za začetek gradnje?

Ko imamo parcelo, je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Arhitekt oziroma projektant mora pripraviti vse načrte za gradnjo, kjer je natančno opredeljeno, kaj bomo gradili in za kakšno gradnjo gre. Pri tem je treba upoštevati prostorske omejitve, kot so recimo velikost parcele, oblika parcele, oblika strehe nove hiše…. Vse to mora sovpadati z pravili, ki veljajo za določeno okolje.

In koliko običajno traja recimo postopek od nakupa parcele do začetka gradnje?

Treba je računati vsaj kakšnega pol leta, pogosto pa še bistveno več. Najbolje je kupiti parcelo, ki ima vse to že urejeno, res pa je, da takšnih parcel ni ravno veliko.

Je glede teh postopkov kakšna razlika ali gradimo klasično ali montažno hišo?

Razlike pri tem ni, postopki so enaki. Montažne hiše navzven tako ali tako izgledajo enako kot zidane. Gredo pa trendi v smeri montažnih hiš. Najsodobnejše so lepe, prijetne za bivanje, energetsko učinkovite. Smo pa Slovenci tako narejeni, da imamo večinoma vseeno še vedno raje klasično opeko. Za to je verjetno več razlogov, ki pa so povezani bolj s preteklostjo, ko montažne hiše še niso bile tako kvalitetne. Zdaj je najmočnejši argument za nakup pri kupcih ta, da je montažna hiša hitreje zgrajena, da lahko prodamo stanovanje, kupnino porabimo za nakup montažne hiše in se takoj preselimo v hišo, ne pa, da moramo v vmesnem času, ko se gradi klasična hiša, iti v najem. V montažno hišo lahko gremo praktično iz svojega stanovanja. Po drugi strani pa je res, da to zahteva tudi hitrejše financiranje, kar pomeni, da moramo celotni znesek denarja zagotoviti takoj.

Kako pa je s prodajo rabljenih montažnih hiš?

Prodaja novih montažnih hiš narašča, prodaje rabljenih montažnih hiš, pa ni ravno veliko. Opažamo kar nekaj predsodkov pri tem. Ljudje pač še vedno razmišljajo, da je življenjska doba montažne hiše krajša kot zidane. So si pa proizvajalci za to malo krivi tudi sami, saj vedno in povsod v svojih promocijah poudarjajo, da so njihove današnje montažne hiše super kvalitetne in čedalje boljše, kar pa po drugi strani meče dvom na to, kako so bile potem grajene nekoč.

Kako pa se odločajo tisti, ki si kupujejo ali gradijo novo hišo?

Če imajo za enako ceno na voljo novo zidano ali novo montažno hišo, bo še vedno več Slovencev raje kupilo zidano hišo. Manj je namreč tistih, ki so na tem področju bolj osveščeni in jim več pomenijo prednosti, ki jih danes ponujajo sodobne montažne hiše.

Lahko v enem stavku navedete vaša pričakovanja na slovenskem nepremičninskem trgu v prihodnje?

Če se ne bo zgodila kakšna svetovna gospodarska kriza, bo sedanje stanje na nepremičninskem trgu trajalo še nekaj časa, s tem, da večje rasti cen od sedanje ravni, ne pričakujem več.


Za več informacij nam pošljite neobvezno povpraševanje:

Z izpolnjevanjem in pošiljanjem tega povpraševanja se strinjam, da se podatki, ki sem jih vnesel v obrazec za povpraševanje, lahko posredujejo ponudnikom montažnih hiš za pridobitev ustreznih ponudb.

Komentiraj

Vaš e-mail naslov ne bo objavljen.

Primerjaj hiše

Primerjaj (0)