Novosti na trgu

zazidljive parcele

Dobiti zazidljivo parcelo v okolici večjih mest je pravi podvig. Kot bi iskal buciko v kopici sena. Če že imate srečo in jo najdete, pa boste zanjo odšteli celo premoženje, včasih skoraj toliko kot za celo hišo. Zakaj se to dogaja? Kaj bi lahko v Sloveniji spremenili, da bi bilo na voljo več zazidljivih parcel, družine pa bi lažje prišle do svojega doma? O tem smo se pogovarjali z Andrejem Pogačnikom, dolgoletnim profesorjem in skoraj štiri desetletja predstojnikom Katedre za prostorsko planiranje ter Interdisciplinarni podiplomski študij prostorskega in urbanističnega planiranja na Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo v Ljubljani. S prostorskim planiranjem ima številne praktične izkušnje, saj je med drugim pripravil tudi generalni urbanistični načrt Ljubljana 2000, sodeloval pa tudi z drugimi občinami ter ministrstvi. O tem je napisal več učbenikov in strokovnih člankov. Do današnjega prostorskega planiranja je kritičen. V ekskluzivnem intervjuju za naš portal www.montažnehiše.com pravi, da bi se dalo hitro najti rešitve in nove zazidljive parcele. Predlaga preproste in učinkovite rešitve. Vprašali smo ga tudi, kako se bo po njegovem mnenju v prihodnje razvijal trg hiš v Sloveniji. Kakšno vlogo bodo imele pri tem montažne hiše? Kako bo na povpraševanje po hišah vplival nov življenjski slog, ki ga prinašajo mladi, ter kaj storiti s številnimi hišami iz 70. let prejšnjega stoletja, ki so za te čase pogostokrat prevelike.

Andrej Pogacnik
Za kakšno šolo ali vrtec se še najde kaj prostora, za enodružinske hiše pa je vedno polno ovir. Jaz mislim, da bi morali pri iskanju novih zazidljivih zemljišč priložnost iskati predvsem v manj kakovostnih gozdovih, ki jih je pri nas veliko in so slabo izkoriščeni.

Ravnokar ste se vrnili s popotovanja po Skandinaviji. Kako tamkaj izgleda nepremičninski trg?

Kot prvo bi rekel, da je njihov nepremičninski trg zelo stabilen, čeprav imajo na eni strani nizko mentaliteto, na drugi pa visok standard. So pa skandinavske hiše iz  slovenske perspektive glede na samo velikost sorazmerno skromne. Srednji in višji sloj večinoma živita v majhnih, bolj pritličnih hišah. Tudi zunanji izgled hiš jim ne pomeni kaj dosti. Vse je bolj stisnjeno, vseeno pa je okolica hiš lepo urejena. Vse skupaj deluje podobno kot na Japonskem, le, da je tam vse še za eno stopnjo nižje. Vrtov velikosti, kot jih poznamo pri nas, pa v omenjenih deželah praktično ni.

Skandinavci so znani po tem, da je večina njihovih hiš montažnih. Zakaj?

V Skandinaviji masivne gradnje hiš iz opek ali betona skorajda ne poznajo. Večinoma prevladujejo lesene hiše, s stenami iz več plasti oziroma takoimenovanimi »sendvič stenami«. Hiše so zelo dobro izolirane, vse skupaj je podobno kot denimo v ZDA. Ko sem nekoč projektiral preko luže, so me samo debelo gledali, ko sem si enodružinske hiše zamišljal po slovenskih merilih. Tudi v Ameriki so namreč hiše narejene v tovarni. Kupec si lahko posamezne dele hiš ogleda v katalogu, potem pa si jih sam zloži skupaj po dimenzijah in svojih željah. Hiše so dobesedno »naštancane«, nihče jih ne gradi tako kot pri nas, da bi zlagal opeko za opeko. Seveda pa lahko potem izbiraš med različnimi slogi hiš; od francoskega, mediteranskega, kolonialnega, modernističnega, viktorijanskega, postmodernističnega in tako naprej.

Montažne hiše tudi pri nas postajajo čedalje bolj priljubljene, a dobrih 70 odstotkov novih graditeljev še vedno prisega na zidane. Se bo to v prihodnje spremenilo?

Tega razmišljanja, da mora biti hiša iz zidakov, je že zdaj zagotovo manj kot nekoč. Je pa res, da mora montažna hiša v Sloveniji še vedno vsaj navzven izgledati kot zidana, se pravi na videz zelo solidna stavba, s fasado kot jo imajo zidane hiše. Tistih tipičnih lesenih montažnih hiš, ki bi grobo rečeno izgledale kot »barake«, to pri nas množično še ni sprejemljivo. Smo pa Slovenci na splošno precej nagnjeni k temu, da želimo živeti v hišah. To so pokazale tudi naše številne ankete, ki smo jih opravljali na fakulteti. 70 do 80 odstotkov Slovencev želi živeti v enodružinski hišah, v zelenju, na obrobju mest, ne preveč daleč od centra. Toda pri tem je težava, da je ponudbe parcel premalo, zato je treba iti čedalje dlje na periferijo tudi zaradi raznoraznih kmetijskih, okoljevarstvenih, naravovarstvenih in še kakšnih omejitev.

Zanimivih zazidljivih parcel je res malo na razpolago, če pa se kje že kakšna najde, je treba zanjo odšteti celo premoženje. Zakaj se ponudba teh parcel ne poveča?

Včasih smo čudna družba. Ne gremo prav radi naprej, raje stopicamo na mestu. Za napredek in spremembe nimamo veliko političnega poguma, ko govorimo o našem področju, se pravi pri spremembi namembnosti kmetijskih zemljišč, gozdov, poseganju v naravo…. Jaz mislim, da bi morali pri iskanju novih zazidljivih zemljišč priložnost iskati predvsem v manj kakovostnih gozdovih, ki jih je pri nas veliko in so slabo izkoriščeni. Zanimiva so predvsem prosojna pobočja blizu mest. Z manj kakovostnimi gozdovi se je zaraslo tudi veliko kmetijskih zemljišč, kar je spet priložnost za spremembo namembnosti. S tem bi lahko pridobili veliko parcel. Ta ponudba bi morala obstajati, toda pri nas vedno govorimo le o tem, da se nič ne da. Povsod je kakšna ovira. Razni takoimenovani varovalni sektorji so nam povsem zasedli prostor. Za kakšno šolo ali vrtec se še najde kaj prostora, za enodružinske hiše pa je vedno polno ovir.

Je to v tujini kaj drugače?

Seveda, saj so že v osnovi potrebe za urbanim razvojem enakovredne takoimenovanim varstvenim potrebam. Predvsem pa se na stvari gleda drugače. V gozdovih, na kmetijskih zemljiščih na vodovarstvenih območjih, ob rekah, na obali, se poskuša čim bolje izkoristiti prostor, seveda skladno in v sožitju z naravo. Moje vodilo je vedno bilo, da je treba prostor vseskozi aktivno preoblikovati. Ne smeš pristati samo na varstvo, dediščino in naravo. Jaz mislim, da mora proaktivni človek vseskozi ustvarjati nek razvoj, ponuditi vedno nove rešitve in tako spodbujati nove kvalitete bivanja. Narava ni sama sebi namen, temveč je namenjena tudi človeku. Pri nas pa je zdaj postala neka katastrofalna pat pozicija. Vsak občan si lahko izmisli karkoli, da prepreči razvoj.

V katero smer se bo po vašem mnenju razvijal slovenski trg hiš?

Jaz mislim, da se bo delež montažnih hiš še povečeval. Treba se je zavedati, da so pred mnogimi leti zgrajene klasične zidane hiše zelo toge v smislu nekega razvoja družine. Grajene so bile s ciljem življenja več generacij pod isto streho, toda mladi imajo drugačen življenjski slog kot starejši. Za spremembe v teh hišah pa so potrebni veliki vložki. Pri montažni hišah so te prilagoditve zagotovo bolj preproste kot pri klasičnih zidanih hišah. Seveda pa je to odvisno tudi od ponudnikov montažnih hiš. Mislim, da bodo morali čedalje bolj razmišljati v tej smeri, da bodo njihove hiše prilagojene različnim življenjskim slogom in potrebam, pa seveda tudi manjšim parcelam. V tem smislu je montažna hiša zagotovo bolj prilagodljiva. Seveda pa bo temu morala slediti tudi arhitekturna sfera v Sloveniji. So pa montažne hiše tudi prijetne za bivanje, energetsko učinkovite, potresno bolj varne. Človek se ob potresu zagotovo počuti bolj varno v neki lesenjači, ki deluje kot kakšna košara. Izboljšala se je tudi požarna varnost teh lesenih hiš. Tako je pri montažnih hišah odpadlo veliko fobij iz preteklosti. Poleg tega pa so te lesene hiše zagotovo tudi neka naša prednost glede na tradicijo in znanje, ki ga imamo v lesni industriji, pa tudi glede na zalogo lesa, ki ga hranijo naši gozdovi.

Kaj pa bo s hišami iz 70. let, ki jih je cela kopica, so pa velike, energetsko manj učinkovite, a so nanje lastniki, ki so jih gradili z lastnimi rokami, močno čustveno navezani?

Jaz sem v razmišljanju kaj bo s temi hišami bolj konservativen. Po moje se ne bodo kar vse povprek podirale, kot menijo nekateri. Bodo pa deležne neke preobrazbe, na kar pa se mora pripraviti tako stroka, kot vsi drugi, ki delujejo z nepremičninami. Vsako hišo posebej bo treba oceniti, kaj se splača z njo narediti. Zelo iztrošeno in slabo vzdrževano hišo na dobri lokaciji se najbrž res splača podreti in zgraditi novo. Za veliko hiš pa bodo prišle v poštev razne adaptacije. Nekatere hiše se bodo tudi preoblikovale iz enostanovanjskih v dvostanovanjske. Dodali se jim bodo še kakšni modernejši dodatki, recimo več steklenih površin in podobno. Stanovalci, ki so čustveno vezani na te hiše in želijo v njih ostati do konca življenja, bodo morali razmisliti tudi o tem, da bi del hiše oddajali, saj bi lahko tako znižali svoje stroške. Pa tudi sicer ni smiselno, da je pol hiše prazne. Mislim, da bi morala stroka o tem več razmišljati in starejšim ljudem ponuditi različne rešitve, saj se sami pogosto ne znajdejo najbolje.

značilnosti montažnih hiš

Kako pa bo na trg hiš vplival nov življenjski slog, ki ga prinašajo mladi. Ti danes živijo drugače, kot smo nekoč živeli mi. Zdi se, da za življenje potrebujejo precej manj prostora, če se malo pošalimo recimo eno sobo z računalnikom. Bodo ti res še imeli takšen interes živeti v hišah z vrtom…?

Če bi razmišljali tako radikalno, bi bila za življenje teh mladih ljudi ena soba res dovolj, toda jaz mislim, da tako daleč ne bo prišlo. Mladi se bodo prej ali slej začeli zavedati, da je tak način življenja zdravju škodljiv. Trpijo oči, hrbtenica, živci, komunikacija med ljudmi in še kaj. Zato jaz pri tem ne bi pretiraval. Prej kot slej se pri mladih ljudeh tam nekje po 30. letu starosti pojavi želja po tem, da se iz stanovanj in mest preselijo na periferijo in v neko mirno okolje nazaj k naravi. Tako ali tako si danes lahko »priključen« kjerkoli. Vedno več je tudi možnosti dela od doma. Zato mislim, da sprememba življenjskega sloga med mladimi, vendarle ne bo tako radikalno vplivala na nepremičninski trg in da bo enodružinska hiša popularna še naprej ali pa morebiti s postopnim dvigovanjem življenjskega standarda še bolj. Čedalje več ljudi se zaveda potreb po življenju z naravo in v zdravem okolju. Bo pa večja potreba po manjših hišah in manjših parcelah.

Kako pa bo na trg hiš vplivalo to, da so ljudje zdaj manj odločajo za otroke, si manj ustvarjajo družine, bolj živijo samostojno in za kariero…

Jaz mislim, da je je teh slednjih majhen odstotek. Samski življenjski slog ali pa kak drug družini alternativni način življenja sama družba in mediji mogoče celo preveč napihujejo. Za takšno razmišljanje je sicer možno hitro zagrabiti, toda jaz menim, da je za tem bolj neka praznina. Ne verjamem, da bi to pomembno vplivalo na nepremičninski trg.

Kako pa sicer zdaj gledate na slovenski nepremičninski trg. Po velikem padcu cen leta 2008 in potem stagnaciji do nekje leta 2015, je zdaj na trgu ponovno prava evforija. Do kdaj bo po vašem mnenju še trajala?

Mislim, da smo s cenami zdaj že zelo blizu vrha in da bo kmalu spet prišlo do nihaja navzdol. Pojavil se bo nek sprožilni mehanizem, ki bo povzročil preobrat na trgu. Ljudje zdaj pač veliko investirajo v nepremičnine, saj so obrestne mere nizke. Tudi meni se zdijo nepremičnine dobra naložba, saj ne glede na kak vmesni padec, ta kapital nikoli ne bo kar izpuhtel. Ne pričakujem pa takšnega padca cen nepremičnin, kot je bil leta 2008.

Komentiraj

Vaš e-mail naslov ne bo objavljen.

Primerjaj hiše

Primerjaj (0)